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原创 黄奇帆:重庆家庭6-7年的收入可买一套房,这得益于地票制度

原标题:黄奇帆:重庆家庭6-7年的收入可买一套房,这得益于地票制度

出品 | 搜狐智库

编辑 | 郑青春

近日,由上海浦山新金融发展基金会主办的浦山讲坛第16期开讲,搜狐财经直播。中国国际经济交流中心副理事长黄奇帆带来“土地之重——解析土地要素市场化改革”的主题讲座。

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黄奇帆认为,这十几年,重庆的房价基本上相当于6至7年的家庭收入买一套房,没有出现20年、30年甚至40年家庭收入才能买一套房的状况。大体上房价增长和地价增长是平衡的。这些得益于重庆的“地票”改革实验。

黄奇帆表示,重庆地票的操作已经实施12年,这套方案思路完全符合中央现在关于城乡之间土地增减挂钩、占补平衡的思路,使得重庆有效保障了城市化过程中的耕地平衡。

他指出,地票制度在改革过程中产生的利益,大头给农民,从根本上保护农民的既得利益。土地的用地性质不能改变,始终保持重庆市耕地总量没有减少,建设性用地的总量没有增加。

黄奇帆分析,重庆地票有以下四个特点:

第一,把农村闲置的宅基地,或者原来乡镇企业闲置的厂区,或者原来的粮食仓库等等,在农户自愿的前提下,复垦为耕地以后,政府给予地票。由国土部门专门验收这块耕地是否合格,是一等还是二等耕地性质,然后给予地票。

第二,重庆市建立了土地地票交易所,地票可以在交易所挂牌拍卖。只要开发商在地票交易所购买了地票,就可以按规划在城郊结合部征用相应亩数的土地。这样就实现了农村减少N亩的建设性用地,增加了N亩的耕地,城市就征用了N亩耕地,增减挂钩。

总体上,城市在发展过程中没有增加农村的耕地征用。这样就保证了在5年、10年房地产的开发过程中,重庆的3400万亩耕地始终不会减少,同时又保证了城市的房地产开发用地,有足够的市场资源予以平衡。

第三,在分配上,地票按照土地集体所有权的原则,复垦为耕地的这亩地,其所有权归集体组织。扣除复垦成本后,按实际所得的85%归农民,15%归集体组织,同时集体组织还得到了这一亩耕地。十几年来,重庆的农户和集体组织分配方式认可度很高。

第四,地票的运作完全符合国家农村管理、农地管理的三个规则:首先,土地是集体的,不能在土地改革的过程中把集体所有权的性质废除,要捍卫集体所有权这一底线。其次,土地改革过程中产生的利益,大头要给农民,从根本上保护农民的既得利益。最后,土地的用地性质不能改变。始终保持重庆市耕地总量没有减少,建设性用地的总量没有增加,而且这一个增减挂钩、占补平衡的过程,是先补(耕地)后占、先增(农田)后减的过程。

黄奇帆表示,重庆地票的推进带来了以下益处:

第一,宏观上使得重庆的房地产发展、城市的发展不受土地指标的限制,能有比较充分的发展。

城市的土地管理在过去的二三十年中是额度管理。有了地票供应以后,重庆这十几年每年地票的供应量平均在3万亩左右,这3万亩就是专门供应给重庆的房地产开发商。总而言之,通过地票制度,土地供应就能比较有保障,房地产的价格也能比较合理。

这十几年,重庆的房价基本上相当于6至7年的家庭收入买一套房,没有出现20年、30年甚至40年家庭收入才能买一套房的状况。大体上房价增长和地价增长是平衡的。整个房地产价格和GDP增长以及居民年收入的增长基本上是同步的。

这其中,土地供应的保障发挥了很重要的作用。因为所谓高房价,很大程度是因为土地供应的不足,带动地价涨了1倍,房价也会跟着涨1倍。从这个意义上来说,地票起了一定的作用。

第二,十几年来,重庆的城市发展比较快,总计征用了200多万亩地。但是重庆的耕地在十几年前是3400万亩,现在甚至还有所增加,大体是3500多万亩了。

耕地没有减少,城市也扩张了,是因为尽管城市发展扩张了200多万亩,但农村建设性用地转化为耕地,也增加了200多万亩耕地。农村的建设性用地减少了200多万亩,一方面是地票平衡了80多万亩,另一方面农村的耕地占补平衡,也平衡了100多万亩。

建设性用地增减挂钩加农村土地异地复垦占补平衡,使得重庆有效保障了城市化过程中宏观的增减挂钩、耕地平衡。

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